Intelligence — ce que les données prouventi
Journal — jour après jouri
Prix médian au m² — évolution hebdomadaire
Prix affichés, pas prix de vente. La tendance prend son sens après plusieurs semaines de relevés.
Distribution du prix au m²
Bande p10–p90, boîte p25–p75, trait = médiane. Annonces actives avec prix.
Jours en vente (médiane)
Depuis notre premier relevé — sous-estimé pendant les premières semaines.
Liquidité — l'ancien se vend-il ?
Surface × prix/m² — repérer les biens sous le marché
Chaque point est une annonce ; sous la ligne médiane = moins cher que le marché du quartier. Cliquer ouvre l'annonce.
Sous le prix du marché
Annonces actives ≥ 15 % sous la médiane de l'ancien du quartier — la référence de revente réaliste. Un neuf « moins cher que le neuf » mais au-dessus de l'ancien n'est pas une affaire, c'est la prime neuf. Vérifier sur place : un prix très bas est parfois une erreur de saisie, un bien à rénover ou un étage brut.
Plus fortes baisses de prix
Prix initial relevé → prix actuel. Un vendeur qui baisse négocie.
Même bien, plusieurs prix
Doublons confirmés par photos : le même bien affiché à des prix différents selon l'agence.
Opportunités neuf par promoteuri
Un promoteur solide qui vend sous la médiane neuf de son quartier = la vraie opportunité neuf. Un « prudence » sous la médiane est peut-être bon marché pour une raison.
Ventes probables
Annonce retirée ≤ 30 jours après une baisse — le dernier prix connu approxime le prix de vente. Se remplit avec l'historique.
Projets neufs suivis (Mubawab projets, relevé hebdomadaire)
Statuts et dates de livraison sont relevés chaque semaine : les transitions mesurent la durée réelle de construction et les glissements de livraison par promoteur. « En retard » = date de livraison annoncée dépassée sans statut Finalisé. Verdicts issus du dossier de recherche (docs/promoteurs-2026-08.md) — indicatifs, à vérifier (agrément MEHAT, permis, titre foncier).
Comptes promoteurs — annonces classées
Comptes « Promoteur » avec ≥ 2 annonces actives. Le nom est souvent celui de la résidence.
Vitesse d'écoulement (accumule avec l'historique)
Baisse du nombre d'annonces actives d'un promoteur semaine après semaine ≈ rythme de vente. Premier différentiel au prochain relevé hebdomadaire ; durée de construction observée dès qu'un projet passe « En cours » → « Finalisé » sous nos yeux.
Besoin d'au moins deux relevés hebdomadaires.
Dossier de recherche complet
Recherche web du 19/08/2026 : classements de crédibilité, identités résolues, drapeaux rouges, check-list VEFA, registre MEHAT. Mis à jour dans docs/promoteurs-2026-08.md.
Vue satellite
Imagerie Esri/Maxar (la plus récente disponible) — la croix marque les coordonnées exactes du projet.
Versions datées (Wayback) ↗
✛
Imagerie : Esri, Maxar, Earthstar Geographics
Hyout mesure sa fréquentation avec un cookie technique anonyme (première partie, aucun traqueur tiers).
Les prix affichés proviennent d'annonces publiques ; ce site fournit des statistiques, pas du conseil en investissement.
Fiche bien
Carnet — données hors marchéi
Transactions signées, biens hors portails, loyers réels — la vérité terrain qu'aucun portail ne publie. Les médianes et tendances restent 100 % portails ; le carnet est une surcouche.
Veille Instagrami
Comptes à checker chaque semaine — prix hors portails, avancement réel des chantiers, nouveaux projets. Alimente le carnet.
Présentation
Projetsi
Reventes dans ses anciennes résidencesi
Carnet — infos terraini
Avis Google
…
Annonces (actives et retirées)
Location à l'annéei
Saisonnier — annonces portailsi
Airbnb — prix constatés par fenêtrei
Le bien
Financement
Mise en location
Charges annuelles
Repère macro
Inflation Tunisie : 5,1 % (juil. 2026, INS)i
Location à l'année vs vacances — net par an
Revente & coût d'illiquiditéi
Coût d'acquisition
Détail annuel
IRPP au barème 2025 (LF2025), déduction forfaitaire de 20 % sur les revenus fonciers (art. 28 CIRPP), TIB déductible. Saisonnier : approximation régime BIC réel — commissions plateforme 16 %, ménage, gestion 20 %. Chiffres indicatifs, pas un conseil fiscal.